文/乐居财经 严明会

上海新址越来越贵，仍是是趋势。

从土拍中就可窥见一二。2025年上海第一批次聚合地盘出让，四块地均溢价成交，总成交价约159亿，最高溢价率38.2%。

土拍分为上昼下昼两场，国央企、民营房企、外资皆聚。华润置地昭着是带着宗旨来的，上昼的土拍连牌都没举一次，浦东新区的新杨念念地块鄙人午开拍，华润置地显豁积极了起来，不休举牌涨价。

最终，流程76轮竞价，华润置地和老搭档越秀地产所有，以50.9亿元的总价拿下浦东新区Z000602单位20Ea-01地块，未涉及中止价，溢价率33.38%，成交楼板价为74695元/㎡。

这下，新杨念念板块的房价稳了。华润置地在散工夫内将新杨念念两块地收入囊中，径直控盘。

客岁11月底，华润置地、越秀地产、中能建皆集体流程202轮竞价，以78.969亿元的总价竞得浦东新区Z000602单位20B-12地块，溢价率40.37%，创下了土拍有史以来最高溢价率记录。这是上海双高双竞土拍新规后，首个突破中止价，达到竞品性三上限的热点地块。

这一拍，也把新杨念念推上了风口。

拿地后，华润置地的鞭策速率很快。20天后，形势瞎想决议公示：叠拼+高层，9幢13-17层高层住宅、12幢4层多层住宅，即重复别墅。

近期，形势案名细目为：翡雲悦府。紧接着，户型细目：约118-138㎡小高层，170-230㎡叠墅。总供应约740套，其中，小高层580套，主力户型为118㎡。

前后鉴别三个月，20Ea-01地块比20B-12地块贵了约3000元/㎡，肇端楼板价来到了5.6万/㎡。固然这块地的成交溢价率不如客岁那一块，但这次74696元/㎡的成交楼面价较客岁74426元/㎡的成交楼面价飞腾了270元/㎡，刷新区域楼板价天花板。

这个涨幅很小，仅0.36%，与7万多的楼面价比拟，险些不错忽略不计。流程参拍者的不休抬价，临了由华润置地把价钱抬到了一个狡饰的位置，正值一举拿下。

20Ea-01地块是所有新杨念念区域的倒数第二幅纯宅地，距离新杨念念板块全新缱绻的中枢更近。

两个地块的热度都很高，但好不好卖是另一趟事了。

高层走量，别墅溢价。翡雲悦府整盘均价约12.8万/㎡，虽说上下配不错拉开价差，但高层的价钱最廉价也要在10万+/㎡。

对比相近楼盘，这么的价钱高了不少，不看好的好多。

快要13万/㎡，这是一个不错买进内环的价钱。翡雲悦府位于中环，按照12万/㎡的单价算，一套叠墅要卖到2500-3000万了。

翡雲悦府足下的新杨念念上园（备案名：宸杨名邸）于客岁4月、6月、8月、11月四次开盘，总共推出612套住宅，当今已售544套，网签去化率约89%。

均价约9.9万/㎡，与周围的二手房比拟，莫得倒挂，也莫得太多溢价。但在客岁，9.9万/㎡的均价都有东谈主喊贵。

客岁新杨念念地王被拿下后，商场上立即出现了这么的声息：本年不买新杨念念，来岁立马贵2万。给了新杨念念上园一波小热度。

足下的次新址，尚东海外名园一期挂牌均价10.12万/㎡、二期挂牌均价10.56万/㎡。

翡雲悦府与相近新旧盘地段相似，配套相似，但价钱差了一大截。

毕竟，新杨念念的缱绻很好意思好。算作浦东“金色中环发展带”“3+5”重心地区之一，新杨念念径直对标前滩、世博板块，定位上海活命挥霍新高地，上海首个MCAZ（袖珍中央行为区），选拔POD城市修复模式。

但不能漠视的问题是，翡雲悦府和华润置地这次新拿地块相近是大片旷地，完满发展老到需要很长一段工夫。这就意味着，新杨念念板块业主在拿房后，相近修复中的地块会处于脏乱差的情状，短期宜居性不够高。

2024年，华润置地全年在上海拿地斥资144.39亿元（权力金额），仅次于招商蛇口，2025年上海的销售回款是头等大事。

如今，20Ea-01地块7.47万/㎡的楼板价再度冲突新杨念念单价地王记录，加上容积率2.5和80米楼高的放手，只可作念高层，当年的售价大致率会比翡雲悦府的高层价钱更高。想要卖得好，走在前边的翡雲悦府例必要开个好头。

在翡雲悦府的居品瞎想上，华润置地花了不少心念念，径直上了最高端的居品系“悦”系。

从现存效力图来看，外立面选拔大面积玻璃+部分铝板线条+石材线条，瞭望近看都显高档。形势内的会所包含恒温泳池、私宴厅等要津。连叠墅都是精装。

从户型图来看，高层调停了不少面积。

每个面积段的户型都作念了全屋飘窗，这部分面积是不计入建筑面积的。在户型图上，致使把门口公区的预制收纳空间也标注出来了。

建筑面积约118㎡的三室两厅两卫中间套户型，三开间朝南加上主卧套间，全明户型。三个卧室和两个卫生间均有飘窗调停，不错增多室内欺诈面积。118㎡的边户，主卧瞎想了转角大飘窗，视线和采光都异常好。

138㎡的三室两厅两卫户型，不错说是放大版的118㎡户型，大横厅瞎想，打变成了3+1室的方式，依然是全屋飘窗，比拟118㎡的户型，调停面积也会更多。

当今，翡雲悦府的城市展厅仍是怒放，预测在4月入市。